“基本面”巨变!楼市,又将从“一线城市”开始?2019-03-19 15:49:15
位置: 房产经济 >
【导读】

本文为天天说钱团队原创作品

当股市行情“烈火烹油”的时候,中国楼市的基本面发生了重大变化:

针对楼市的“定向降息”和“减税”都已经全面展开。在这一轮变化里,四大一线城市显然冲在最前面。

先让我们看看今年以来发生的新闻事实:

1、从1月1日开始,北京、上海、深圳、广州四大一线城市率先对“个人出租房屋”进行了减税。税率分档调整,一般都出现了50%的降幅。

2、北上深广的第二轮“楼市减税”,针对的是“增值税附加”。虽然这是二手房交易里的“小税种”,但也能节省1到2万元的费用,降税的力度也普遍是50%。

3、降税的同时,是降息。昨天(3月12日)融360大数据研究院监测数据显示,2019年2月全国首套房贷款平均利率为5.63%,相当于基准利率1.149倍,环比上月下降0.53%(3BP)。

值得注意的是:目前首套房贷款利率最低的10个城市里,首次聚齐了四大一线城市。最低的10个城市依次是——上海5.06%、厦门5.36%、大连5.36%、北京5.43%、深圳5.46%、福州5.46%、太原5.47%、乌鲁木齐5.47%、天津5.46%、广州5.55%。

总结一下就是:

针对楼市的“减税”已经全面展开,北上深广带头,力度最大的是东莞。东莞此前二手房交易里,按照差价的20%征收个税,现在调整为全款的2%核定征收,让二手房交易成本大幅下降了一半左右。未来,少数仍然采取20%税率的城市,也有望调整。北京、珠海、郑州等城市仍然是差价20%的税率。

针对楼市的“定向降息”也全面开始,仍然是北上深广带头。上海早在去年,就已经是全国首套房贷利率最低的城市,广州也比较早降息,春节之后力度最大的是深圳,上浮幅度从10%下降到7%,然后滑落到了5%。

最具标志性意义的事件是:在全国首套房贷利率最低的10大城市里,北上深广竟然首次聚齐。说明四大一线城市正在引导房贷利率走低,就像它们引领楼市降税一样。

深圳、上海是上一轮楼市领涨的城市,深圳领先全国了一年。当深圳房价基本翻倍的时候,全国绝大多数城市仍然原地不动。后来,上海率先跟上,北京接力,最后广州补涨。从2016年9月30日晚上开始,一线城市陆续开始调控,限购、限贷、限价、限商不断升级,深圳甚至出台了限售政策,这些城市还率先禁止了企业购房,控制了离婚购房。

正是因为一线城市上涨较早,调控较早,调控力度较大,所以楼市也率先进入调整期。现在,四大城市又率先松绑,周期特征极为明显。

当三四线城市货币棚改收紧,当北上深广领头“定向降息”和“降税”,楼市的逆转和“新周期”启动已经再清楚不过了。

由于“两会”正在召开,所以楼市1到2月的关键数据仍然没有公布。尤其是财政部掌握的“卖地收入”和“财政收入”数据尚未看到,统计局掌握的前两个月的新房销售数据也没有看到。

但从央行公布的1到2月“住户贷款”数据看,新增只有9192亿元,显著低于2017年同期的1.05万亿和2018年同期的1.18万亿。

我之前说过:2018年中国GDP增长是6.6%,其中汽车、手机都是下降的,支撑经济的大宗消费只剩下房子,其中卖地收入6.5万亿,增长了25%;新房销售15万亿,增长了12.2%。如果2019年卖地收入和新房销售都大幅下降,那么稳增长是比较困难的

我的猜测是,1到2月卖地和新房销售都是同比下滑的,所以才有针对楼市的“定向降息”和“降税”。不信,我们可以等着看财政部和统计局的数据。

楼市调控的方向已经发生重大变化,从之前的“压”,全面转向了“托”,目标是追求所谓的“稳地价、稳房价、稳预期”。

展望2019年中国楼市,仍然维持几个月就做出的预期:前低后高、前冷后热。今年楼市可能出现跟GDP同步的涨幅,这个是允许的。具体到局部,比如中心城市某个热点片区,可能出现更大一些的涨幅。如果涨幅过大,调控也会收紧。

总之:北上深广四大城市的“集体动作”,传递了重大政策信号!

最后给大家看一下最近余额宝的“7日年化收益率”变化。

上面是最新的截图,可以看到新低是3月6日的2.424%。

上图是余额宝收益率“最有效时期”的走势图,当时余额宝尚未被管理层限制,可以完全自由发展。我多次分析过,指出余额宝收益率相当于中国的“无风险利率”,当其走高的时候,意味着“加息”正在进行,反之是“降息”。

在2014年末的时候,余额宝历史收益率达到最高,一度逼近了7%。而这个时候,是上一轮楼市的熊市,市场最冷的时候;股市刚刚启动,点位也非常低,上证指数在2200点左右。2016年10月前后,余额宝收益率一度跌破了2.3%,创出有史以来最低点,当时正是资金面最充裕的时候,一二线城市的楼市也进入最火爆的时候。

所以,我们基本上可以根据余额宝收益率,来观察楼市的冷暖。7%的收益率对应熊市,跌破2.5%则会触发牛市。当然,这仅仅是利率因素,此外还有税收、限购政策松紧的因素。

但至少我们知道:目前的余额宝收益率,接近于让楼市“走牛”的利率水平。只是房贷利率仍然上浮,没有打折。但事实上,上浮正在降低。

另外,今天有消息说,科创板正在提速——最快6月开板;有投行已拿到科创板申报U盾;部分港股公司筹划借科创板回归。然后,今天股市就跌了,创业板跌幅超过4%。

市场主力的“司马昭之心”是很明显的:打管理层一个措手不及,在科创板推出之前迅速拉高创业板,当科创板推出的时候,行情就结束了,大家收割完毕也跑掉了。管理层也不傻,一方面试图压住行情,另一方面加速推出科创板。

还有一点想提醒大家:为什么证券法要加大各种处罚力度,因为股市将更加残酷,虚假上市这些行为,可以让股民的财富直接归零。加大处罚力度,意味着未来市场风险加大。这一点,大家要想明白。

来源:天天说钱

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