从地产股大跌看房价走向,恒大全国降价说明什么?2018-10-16 05:28:48
【导读】

来源/微信公众号:樱桃大房子;作者:樱桃;欢迎关注

从地产股大跌看房价走向,恒大全国降价说明什么?

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这一周最受关注的是股市大跌。

虽然我不太懂股市,不敢班门弄斧,但我过去也研究过地产股和楼市的关系,还是有紧密联动的,地产股一般会先于楼市反映行情,毕竟楼市好坏,直接关系到地产公司的业绩,虽然在财务结算上,销售收入和营业收入会有一两年的时间差,但股价本来就是一个对未来业绩预期的提前反映,财务结算方式并不决定地产股的走向。

2017年内房股融创、碧桂园、恒大三大天王涨的最猛,最近半个月的股价都已经下跌了百分之二三十,如果今年明年这些龙头股的走势是横盘震荡下跌,两年后房价下跌的几率就非常大。这个以后可以等待验证下。

当然我分析房价跌不跌,倒不是依据股市先跌不跌。但楼市跟股市有一个道理是相通的,韭菜一次性割完后,成长需要时间。

现在看银监会的各种监管文件,看起来是已经痛下决心要拆除金融风险。

今天看到黄河说的一段话很认同,所谓宏观经济“去杠杆”,实际上就是整个社会经济体系的“资产负债表收缩”,在这一收缩过程中如果没有新的增长动能支撑,内部投资的萎缩加上外部情绪的转换,很容易就会让有计划的“收缩”,变成一场失去控制的“溃散”。

这种情况我们是经常发生的,事情的演变往往不按设想的路径走,比如股市的去杠杆最后演变成了股灾,比如811汇改,外储流失1万亿美元,汇率差点就破了7。

宏观经济的去杠杆,现在除了国企降负债,最明显的就是房地产市场要去杠杆,各种资金来源围追堵截,表现就是不让钱进入楼市,包括降低银行贷款的额度,放慢银行贷款的速度,房企融资渠道被收缩等表现。最近樱桃跟信托和券商的人了解到,房企的融资成本普遍都涨了,往年历次调控,即使银行收紧贷款,但其他渠道都是畅通的,房企在社会上还是可以找到很多钱维持下去,但这一次监管层不断出文件,断了房企的很多后路,被迫去国外融资,这一次去杠杆的力度仿佛回到了1997年。

一般来说,只要中途不会出现经济失速,这种去杠杆就会维持下去,按照中央的计划,用三年时间完成去杠杆。也就是2018、2019、2020年,三年时间去杠杆,这个跟美国缩表的周期刚好重叠。所以,过去高杠杆的企业和个人,这几年都会感到难过。

但因为2016、2017年销售业绩非常好,只要不是高价地拿的多,房企现在的余粮还是比较充足的。这种融资收紧,也需要时间才能传递出来威力。

根据山东半岛都市报的报道,山东已经开会表示将取消棚改、拆迁货币安置奖励,采取实物安置,取消的原因就是因为货币化安置推高了房价。这个是显而易见的,假如真能全部改为房子安置,那地级市的房价上涨动能就衰减了。我不知道这个变化是不是因为国开行没钱放了,从中央源头就开始缩减了货币的配给,还是山东为了抑制房价上涨,自觉的改为实物安置。

像山东这种实体经济不景气的地方,除了青岛和济南相对好点外,其他地级城市,如果楼市不是货币刺激,不是靠棚改支撑,房价根本就支撑不住。

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另外,昨天被恒大全国楼盘打88折的消息刷屏了,有人问我,这意味着什么。

财联社报道,自2月1日至2月28日,恒大全国所有楼盘享基础优惠88折,部分项目限量折扣特价房(额外最高95折)。除享有基础优惠外,针对不同的支付方式,还享有不同额度折扣。

恒大这一次又在全国做了个免费的广告。其实这种营销手段,恒大经常使用。早的如2011年之后几年恒大打折降价已经习以为常,近的如2015年、2016年也推出过这样的促销。

2015年4月,恒大宣布开始实施无理由退房。在2015年度业绩会上,恒大董事会主席许家印表示,实施无理由退房成效显著,其全年销售额和销售面积均创历史新高,2015年恒大销售额同比增53%,而退房率仅为0.91%。

2016年3月,恒大再次宣布无理由退房政策无限期延长的同时,全国349个楼盘中,除上海、启东等项目,其余楼盘均享受87折优惠。

2016年国庆黄金周时,恒大在全国的楼盘都推出82折促销。

从地产股大跌看房价走向,恒大全国降价说明什么?

恒大打折真的不新鲜,但我奇怪的是,以前大家也没多大反应,为什么这一次都喜大普奔呢?是认为终于有大房企打响了2018年降价的第一枪,预计其他房企降价也不远了?还是因为楼市疯狂太久了,终于看到有房企不看好未来要降价,代表市场转向的迹象?

虽然我是大空头,但我也不能为了吸引眼球把什么事都跟房价要跌牵扯上,还是要客观分析,恒大是高周转模式,尤其是现在房地产进入拼规模时代,打点折,无理由退房,给大家吃一颗不会降价的定心丸,以此吸引客户,加快销售速度,提高回款效率,所以呢,单就这个事来说,不要过度解读。

其他房企跟不跟着降价,还是取决于当地市场的变化,如果供给量大,新盘去化又慢,房企在高峰期拿的高价地多,资金周转压力大,那估计会优先降价快跑,尤其是年底,上市公司有业绩增长的压力,打折促销的几率更大些。但当地现阶段如果没什么新房供给量,房企手里的存货不多,又不缺钱的,卖完没货了想拿地又拿不到或者拿不起的,肯定不会急着降价卖。

大规模的降价潮,估计还要等两年后,二三四线城市房价必跌无疑,这一点不用怀疑,只是跌多跌少,先跌后跌的区别罢了。一线城市因为供给量有限,而人口和经济上有支撑,所以相对安全和稳定些,但没买房的刚需请放心,强力的调控不会放松,深圳规土委领导接受新华社采访时已经表态,未来3-5年,会保持房价稳定,保证房价环比不增长,政府会给刚需上车的机会,我前段时间还担心二三线资金回流深圳炒作,因为深户太好入了,2017年深圳的常住人口增加了六十多万,需求端旺盛,而供给量又跟不上,现在政府既然这么表态了,那大家就不用担心房价会反弹,可以随便挑挑拣拣了。只要房价反弹,深圳应该会继续出台政策打压,兑现房价不涨的承诺,比如取消阴阳合同,比如限售,比如限离,比如提高落户门槛等等,手段是有的,就看深圳愿不愿意使用了。水库论坛所说的2018年春节后行情房价会涨30%,是无稽之谈。

声明:本文仅代表作者个人观点,不代表乌鲁木齐特价房观点,不构成投资意见。

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